До конца 2007г. нехватка логистических площадей в одном только столичном регионе может вырасти до 1,5 млн. м2
Склады как локомотив
Эдуард Берзинь
До конца 2007г. нехватка логистических площадей в одном только столичном регионе может вырасти до 1,5 млн. м2
Дефицит складов в Украине стимулирует привлекательность девелопмента складской недвижимости
Еще в 2006г. стало известно, что компания “Алакор” совместно с крупным австрийским девелопером Immoeast Immobilen Anlagen AG построит в Киеве два офисно-логистических комплекса. Первый из них – “Алакор Бизнес Парк Сити”, общей площадью 47,2 тыс. м2, будет расположен в южной части Киева. Вторым проектом станет “Алакор Логистический Парк Обухов” на Днепровском шоссе, в 9 км к югу от столицы, который будет представлять собой складской комплекс класса “А” общей площадью 113 тыс. м2. Общий объем инвестиций для реализации обоих проектов составит $150 млн. Завершить данные проекты компании планируют к 2009г. По словам представителей компаний, успешному продвижению проекта в Украине будут способствовать слабая конкуренция в сегменте и постоянно растущий спрос на складскую недвижимость
ВОСТРЕБОВАННАЯ ЛОГИСТИКА
Спрос на складские помещения, особенно класса “А”, в стране значительно превышает предложение, поэтому появление любого склада европейского уровня сегодня обречено на успех. И такая тенденция сохранится, по крайней мере, ближайшие два года. В частности, объем качественных складских помещений, необходимых Киевскому региону, составляет, по оценкам экспертов, около 1 млн. м2. К 2008г. спрос на такие объекты будет удовлетворен примерно на 60%, дефицит же составит порядка 400 тыс. м2. Таким образом, даже когда будут реализованы все существующие ныне проекты строительства соответствующих сооружений, рынок все равно останется ненасыщенным. Тем более что 3-4 года назад большинство складов строилось компаниями для собственных нужд (а излишние площади сдавались в аренду).
Насыщение рынка наступит примерно в 2009г., тогда же резко возрастет и уровень конкуренции между операторами данного рынка. Даже, несмотря на то, что объем рынка к тому моменту также заметно увеличится.
Останавливаясь подробнее на отечественном рынке логистических центров, отметим: за последний год общий рост промпроизводства и расширение торговых сетей в столичном регионе увеличил и спрос на логистические услуги на 200-300%. Это усугубило и без того существовавшую проблему нехватки складских площадей, в результате чего стоимость услуг специализированных компаний выросла на 25-30%. И сегодня составляет в среднем 120-130 $/м2 в год, что является вторым в Европе показателем после Москвы (порядка 140 $/м2), а в некоторых случаях и превышает 200 $/м2. Причем наблюдается парадоксальная ситуация, когда разница между арендными ставками для складов класса “А” и “В” (отличаются высотой потолков, количеством порталов “прием-выдачи”, местом расположения, температурным режимом) практически отсутствует. Подорожал и логистический аутсорсинг (полный спектр логистических услуг – импорт, таможенно-брокерские услуги, обработка, хранение, транспортировка и др.).
При этом в одном только Киеве и области функционирует более 200 тыс. м2 логистических центров. Однако дефицит достаточно велик – 350-450 тыс. м2, а до конца 2007г. в столичном регионе он может вырасти до 1,5 млн. м2 на одни только логистические склады. Притом, что цены достигнут мирового максимума -140-150 $/м2 в год. Особенно в преддверии вступления во Всемирную торговую организацию и ожидающегося вследствие этого резкого наращивания объема грузоперевозок по Украине.
Так, украинскими и зарубежными компаниями анонсированы планы возведения уже в нынешнем году целого ряда логистических складов в Киевской обл. Однако эксперты считают, что далеко не все эти планы удастся реализовать в срок. А значит, спрос на строительство логистических центров будет расти и дальше. Тем более что его развитие сильно тормозится нехваткой земель промышленного назначения, а на перепрофилирование других (например, сельскохозяйственных) действует государственный мораторий.
В числе причин дальнейшей активизации спроса на логистические услуги в компании “УВК” называют то, что и производственные, и торговые компании стремятся привлекать к решению логистических задач внешних специализированных подрядчиков. И это вполне можно назвать правильным с точки зрения разделения труда. Тем более что организация собственных складов и логистики требует значительных средств и усилий. В некоторых случаях предприятия не хотят создавать даже транспортные службы, желая переложить соответствующие проблемы на плечи специализированных структур.
В 2007г. стало известно о ряде новых проектов строительства девелоперами логистических комплексов. Так, о намерении возвести в Украине три логистических центра заявила компания “XXI век”. В настоящий момент заканчивается разработка концепции объектов, строительство намечается начать летом этого года. Всего же до 2012г. в планах компании “XXI век” сооружение 11 логистических комплексов, общей стоимостью более $280 млн.
Построить логистический центр в Киевской обл. собирается и словенская компания Intereuropa, заявившая о планах инвестировать в это направление 15,6 млн. EUR. В подобных целях группа хочет приобрести в районе г. Бровары земельный участок площадью 24 га.
Наконец, компания “АсстрА Украина” рассчитывает летом 2007г. открыть свой второй логистический склад площадью 10 тыс. м2в районе Окружной дороги, а HCM Group -увеличить площадь своих складских помещений в Обухове с 20 тыс. м2 до 70 тыс. м2.
НЮАНСЫ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО РЫНКА
Большинство участников рынка понимает под девелопментом, во-первых, такие качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. То есть девелопмент – это процесс развития объекта недвижимости.
Во-вторых, это профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента, управлению ими.
Основа девелоперского бизнеса – финансовые операции. На Западе различают два вида девелопмента:
1) fee development (когда девелопер не берет на себя финансовых рисков и получает за свою работу фиксированный гонорар);
2) speculative development (когда девелопер вкладывает в проект собственные средства и самостоятельно выстраивает финансовую схему).
Так, fee development в Украине практически не развит, так как на рынке нет крупных компаний, специализирующихся исключительно на этом виде деятельности и готовых предложить клиентам полный пакет услуг по созданию и управлению объектом недвижимости. Преимущественно на рынке действуют операторы, предлагающие решение части задач, а не всего их комплекса. При этом большая часть нынешних отечественных девелоперских компаний берет свое начало от строительных компаний или каких-то их отдельных подразделений.
В мировой практике фиксированный гонорар, за который работают fee-девелоперы, в отдельных случаях может достигать 10% стоимости проекта. Тем самым маржа девелоперских компаний невелика, деньги зарабатываются в первую очередь за счет больших оборотов. В Украине же рыночные игроки не приемлют такой схемы. Фиксированная ставка не устраивает, прежде всего, строительные компании, которые привыкли к большой марже.
В случае же speculative development классическая схема выглядит так: при собственных вложениях в размере хотя бы 10% стоимости проекта девелопер может рассчитывать на 50% построенной недвижимости. При условии, что в финансировании будут задействованы также: крупный стратегический инвестор (не менее 25-30% стоимости проекта), банк (кредит в размере 25-30% стоимости проекта), подрядчик (10% стоимости проекта) и будущие клиенты (предарендные платежи).
Однако это классическая схема, которая в украинских реалиях приобретает местную специфику. К примеру, девелопер может также выполнять роль стратегического инвестора и подрядчика и самостоятельно финансировать более 50% стоимости проекта. Возможно также нахождение крупного клиента, который берет на себя значительную часть инвестиций уже на начальной стадии проекта.
И главной проблемой рынка отечественные девелоперы называют непрозрачность рынка, которая предельно усложняет получение информации о рыночных тенденциях и перспективах, составе конкурентов, их стратегиях. Исходя из этого, многие принципиальные решения (если не большинство их) принимаются на рынке в лучшем случае на основании неполной информации и интуиции.
ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА ДЕВЕЛОПМЕНТА ПРОМЫШЛЕННО-ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ В УКРАИНЕ
Технический директор компании “Алакор” Юрий Глава
М: Юрий Алексеевич, какова специфика девелопмента как бизнеса?
Юрий Глава: Отмечу, что девелопмент предполагает инжиниринг – организацию строительства, эксплуатацию объекта, выбор инженерных решений. Определение того, какая нужна инженерная насыщенность, исходя их способа эксплуатации, наполнения площадей. Так, склады по инженерной насыщенности подразделяются на классы “А” и “Б”. Подобная классификация действует и для офисов – в зависимости от наличия определенных конструктивно-планировочных решений, а также насыщенности оборудованием. Причем склад класса “А” стоит от 600 $/м2, класс “Б” – минимум на 50 $/м2 дешевле. Чем это продиктовано? Сетка колонн в классе “Б” может быть поменьше. Наиболее дешевые сегодня, а также самые рациональные с точки зрения логистического или производственного здания проекты -с пролетами 6-9 м (как продольными, так и поперечными). Но большинство логистических операторов хотят иметь здания класса “А”, с пролетами 12х24. Ведь такой формат позволяет им установить самые разнообразные стеллажные системы для привлечения максимального спектра арендаторов.
В целом девелопер участвует в строительных проектах как заказчик. Но, в отличие от “чистого” заказчика, занимается подбором арендаторов, наполнением, организацией и эксплуатацией всего комплекса в течение определенного времени. Девелопер работает с одним генеральным подрядчиком и оставляет за собой право указать определенных подрядчиков на отдельные виды работ. Например, мы можем указать, что мы хотим комплектную поставку быстромонтируемых зданий определенной марки. При этом девелопер может работать и самостоятельно, а не руководить проектами какого-то заказчика.
М: Велика ли в Украине конкуренция на рынке комплексного девелопмента?
Ю.Г.: Сегодня функционирует лишь 2-3 компании, включая “Алакор”. Большинство же проектов на сегодняшний день реализовывается по другой схеме: заказчику нужен конкретный проект, под строительство которого он ищет исполнителя. Мы же сначала строим, а потом ищем арендаторов. Мы являемся собственниками объекта. И именно такой подход доминирует сегодня на Западе.
М: Сколько процентов проекта финансирует девелоперская компания?
Ю.Г.: Для “Алакор” это составляет до 50% из собственных средств, особенно на начальном этапе. Другие 50% – привлеченный капитал (банковский, иные инвестиции). Стандартная схема – 50/50.
М: Сегодня на отечественный рынок промышленного строительства активно выходят различные иностранные компании -польские, турецкие, российские… На что при этом делают ставку зарубежные игроки?
Ю.Г.: Цены у них довольно высокие. Но и риски работы с ними серьезно минимизированы. Достаточно назвать систему “фикс-прайс”, когда заказчик дает спецификацию на какой-то проект, а подрядчик выставляет фиксированную цену и сроки. То есть берет на себя риски (инфляционные, по работе с проектировщиками, по получению согласований, разрешений, по наружным сетям). В данном случае напрочь исключается диктат подрядчика. Выставляются гарантийные обязательства, оговариваются штрафные санкции на тот или иной случай и т.д.
В целом можно сказать, что особой конкуренции на рынке нет, так как очень сильно не хватает земельных ресурсов. А если на свободном рынке появляются еще не задействованные строения “вторичного” фонда, то они моментально раскупаются.
М: Насколько иностранным игрокам при продвижении в Украине мешает необходимость адаптировать свои строительные проекты в профильных НИИ страны?
Ю.Г.: У всех зарубежных поставщиков отлично налажены связи с “УкрНИИпроектстальконструкцией” и другими проектными организациями, располагающими соответствующими лицензиями. Можно сказать, никаких проблем.