При работе на отечественном рынке коммерческой недвижимости «Альтис-Холдинг» ориентируется на наиболее перспективные сегменты и на комплексное предложение, включающее генподряд, инжиниринг и стройматериалы собственного производства
При работе на отечественном рынке коммерческой недвижимости “Альтис-Холдинг” ориентируется на наиболее перспективные сегменты и на комплексное предложение, включающее генподряд, инжиниринг и стройматериалы собственного производства
О динамике отечественного рынка строительства коммерческой недвижимости повествует руководитель проектов корпорации “Альтис-Холдинг” Артем Пагарский.
М: Артем Эдуардович, насколько известно, в последние годы строительство коммерческой недвижимости в Украине стремительно растет. В чем причины подобной тенденции?
Артем Пагарский: Главная причина -медленный, но уверенный подъем в отечественной экономике и связанный с этим рост покупательной способности населения. У людей появляются свободные деньги, которые они с удовольствием тратят в торго-воразвлекательных центрах (ТРЦ).
Ниша ТРЦ на сегодня довольно прибыльна. Это не промышленность, где дорогостоящее оборудование, технологии, зависимость от рынка сбыта и т.д. К тому же ТРЦ -это довольно гибкий объект, его можно широко перепрофилировать. Во всех наших городах-миллионниках проекты ТРЦ очень выгодны.
М: А какие еще активные сегменты рынка строительства коммерческой недвижимости можно назвать?
А.П.: Складские и логистические терминалы – в ближайшей перспективе они вполне способны опередить ТРЦ по динамике.
М: Сколько процентов рынка занимает каждый из сегментов?
А.П.: ТРЦ, склады и логистические проекты занимают порядка 70% рынка. Офисные помещения – примерно 20%. Возведение и реконструкция промышленных объектов – 10%.
У нас в перспективе очень много проектов производственного назначения, но их реализация очень сильно отстает от складских и логистических терминалов и ТРЦ.
При этом многие объекты включают жилье для сотрудников, поэтому не так просто однозначно относить их к нежилым.
М: А откуда такой разрыв между производственными и другими объектами?
А.П.: Из-за того, что на сегодняшний день торговля – наиболее прибыльный бизнес.
Промышленность же – это потребность в очень широком спектре специалистов, не говоря уж о необходимости получения специальных разрешений на строительство. И окупаемость здесь заметно медленнее, чем, скажем, для ТРЦ.
М: Как в условиях быстрого роста рынка меняются акценты политики операторов?
А.П.: Два-три года назад потеря более-менее крупного заказа была серьезным ударом, как в финансовом, так и в имиджевом планах. Сегодня же рынок настолько большой… Хотя, для структур, меньше привязанных к общестроительным работам, больше специализирующихся на возведении каркасов и ограждающих конструкций, конечно, подобная потеря сегодня более ощутима.
Для крупнейших же корпораций строить объект площадью меньше 10-15 тыс. м2 не всегда экономически целесообразно.
М: Скорее всего, такая динамика рынка привела к тому, что конкуренция в последние годы снизилась?
А.П.: Да, работа есть для всех, и конкуренция уже не та, что три года назад. Определенная борьба за привлечение и сохранение клиентов, конечно же, присутствует -но в то же время очевидна переборчивость участников рынка в выборе заказов. Операторы позволяют себе отдать объект конкуренту, либо просто от него отказаться. При этом мы соблюдаем приличия поведения на рынке – и все другие игроки придерживаются примерно их же.
В целом, кроме нас, на украинском рынке строительства коммерческой недвижимости примерно 15 операторов. По ТРЦ входим в пятерку лидеров, если брать заводы, склады, супермаркеты – занимаем около 25% рынка по Киеву. Рынок полностью еще не насыщен. Притом торговые сети и ТРЦ активно развиваются в регионах, но эта тенденция возникла лишь 3-4 года назад.
М: Неудивительно, что появляются новые игроки, в частности – небольшие региональные отечественные компании…
А.П.: В Украине действительно много фирм, которые могут выполнить перечень работ по “коробке” – каркас, крыша, остекление и связанные с этим элементы.
Появление же новых крупных интегральных игроков нереально. И это вопрос не только инвестиций, но и, в большой степени, кадров.
М: Что можно сказать о заходе на рынок строительства коммерческой недвижимости новых западных конкурентов?
А.П.: Сейчас такие конкуренты усиленно работают в сфере жилья и офисных центров, за строительство ТРЦ берутся единицы иностранных компаний. Австрийские, бельгийские, другие действующие в Украине генподрядные организации практически никогда не работают как “чистые” строители, больше занимаясь управлением объектами. Да, они иногда выступают субподрядчиками в проектах ТРЦ, складов и логистических центров, но управлять проектами или выполнять генподряд им выгоднее.
М: По каким причинам?
А.П.: Это прибыльнее, чем просто делать и/или поставлять какие-то отдельные материалы. Приходить в другую страну и “влазить” в изготовление дверей, окон, стен и другого подобного ассортимента сегодня в финансовом плане неинтересно. Если бы это было, допустим, десять лет назад – тогда конечно, тогда в Украине было очень мало фирм, которые занимались теми же алюминиевыми фасадами, серьезным стеклом, и очень часто приглашали операторов из Польши, США, Канады. Сейчас же современные строительные технологии -например, в сфере ТРЦ, логистических комплексов, складов – настолько освоены отечественными производителями, что последние вполне на равных конкурируют с импортерами.
М: В контексте рыночной динамики, как можно оценить объединение нескольких автономных направлений в рамках строительно-инвестиционного холдинга, которым позиционирует себя Ваша компания?
А.П.: Идея строительно-инвестиционного холдинга весьма интересна с экономической точки зрения. Конечно, его очень непросто организовать и управлять им. Само слияние нескольких или деление одного хозяйственного субъекта в финансовом плане в самом лучшем случае стоит от $10 тыс. -офис, базовое оборудование, сотрудники, банковские счета, государственные регистрации и т.д. Если же речь идет еще и о промышленной площадке – то счет уже на миллионы долларов.
М: На какие направления при этом делается ставка?
А.П.: На классические виды строительной деятельности – проектирование, инжиниринг, также – на новые, востребованные рынком технологии, которые выгодно иметь “при себе”. Плюс не секрет, что все строительные компании стремятся организовать у себя микрокомплекс по выпуску строительных материалов.
М: Каков объем работ компании, выполняемых за год?
А.П.: Примерно 100 тыс. м2 торговых площадей в год. При этом рост работ по итогам 2006г. достиг 100% – в два раза. А денежный показатель – величина относительная, потому что мы передаем часть задач субподрядчикам доля которых в общем объеме проекта доходит до 10-15%.
М: Откуда столь значительный рост?
А.П.: Да у той же сети METRO объемы в 2006г. выросли в разы – в 2004г. они предполагали иметь в Украине пятнадцать магазинов, а к концу прошлого года уже было больше тридцати. При этом в один момент может быть три проекта по 10 тыс. м2, а потом – один, но на 100тыс. м2. И нам как подрядчику лучше, чтобы был один крупный заказчик – тогда имеем единое направление коммуникации, нет разнобоя в запросах к стройматериалам, планировке, инженерной “начинке” и др. но такое, к сожалению, бывает редко.
И если еще три года назад здание площадью 6000 м2 было интересно очень многим подрядчикам, то сегодня крупная строительная фирма смотрит на него без особой заинтересованности – площади объектов уже переваливают за 50 000 м2.
М: Сколько еще продлится быстрый рост рынка?
А.П.: Условное замедление проявляется уже сейчас – на уровне не очень пока заметных отклонений кривых на графиках параметров рынка, долей процентов в показателях, на уровне опосредованных факторов. Анализируя которые, опытный специалист уже способен предвидеть “охлаждение” бума. Но года три еще бурный рост точно продлится.
“АЛЬТИС-ХОЛДИНГ”: КОРПОРАТИВНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
Компания работает на строительном рынке с 1995г. В состав корпорации, в частности, входят предприятия “Альтис Спецстрой”, “Альтис Гласс”, “Домокон”, “Дом алюминиевых конструкций”, “Альтис По-стач”, “Бауэр-Альтис”, “Альтис Спецбуд”, “Дом Алюминиевых Конструкций”. Профиль деятельности холдинга: генеральный подряд, рабочее проектирование, строительство зданий и сооружений промышленного и социального назначения, устройство дорог и внешних коммуникаций, производство алюминиевых, металлопластиковых конструкций, фасадных и кровельных систем, стеклопакетов и безопасного стекла, международные транспортные перевозки и др.
На условиях строительства “под ключ” в последние годы построены:
• Украинский центр механизации путевых работ (устройство внешних сетей, монтаж металлокаркаса, строительство 3 производственных зданий, офисного центра, вспомогательных строений) -20 тыс. м2;
• ТЦ “МАГЕЛЛАН”, г. Киев – 30 тыс. м2;
• торгово-развлекательный комплекс “АЛАД-ДИН”, г. Киев – 12 тыс. м2;
• развлекательный комплекс “УЛЬТРАМАРИН”, г. Киев – 25 тыс. м2;
• гипермаркет “ТАМ-ТАМ”, г. Луцк – 9,5 тыс. м2;
• супермаркет “АРСЕН”, г. Ивано-Франковск – 14 тыс. м2;
• супермаркет “АРСЕН”, г. Ровно – 5 тыс. м2;
• торгово-развлекательный комплекс “КАРАВАН”, г. Харьков – 85 тыс. м2;
• торгово-развлекательный комплекс “КАРАВАН”, г. Днепропетровск – 99тыс. м2;
• торгово-развлекательный комплекс “КВАДРАТ-АВРОРА”, г. Киев – 40 тыс. м2;
• офисно-жилищный комплекс по ул. Мечникова 9-11, г. Киев – 75,4 тыс. м2;
• жилищный комплекс “ПАРУС”, г. Киев -43 тыс. м2;
• жилищный комплекс “ДЕЛЬФИН”, г. Киев – 25 тыс. м2.